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房地产市场调查报告表,黄石市房地产市场调查报告,4,房地产市场营调查报告,黄石房地产信息网

发布时间:2012-04-26 来源: 房地产市场调查报告

精编原版 精编原版 黄石市房地产市场调查分析报告 目 录 第一、 黄石概况 第二、 市区住... 3、物业管理差,小区清洁,维护,治安等均存在严重的问题 4、很多建筑质量差,整个...

黄石市房地产市场调查报告 摘要:近几年来,随着房地产行业的不断升温,房地产市场空前活跃。再加上住房制度 改革的推进和城市化进程的加快,黄石市房地产市场也呈现发展迅猛,供销两旺的局面。但 是黄石房地产金融市场体系很不规范,房产金融产品少,主要依靠银行贷款。此外,近年来 黄石市房地产价格呈不断上升态势, 同时黄石市五区两县的房产价格变化不均匀, 呈现地区 差异。为此,我们要分析房地产市场现状,找出存在的问题,并作出相对应的决策来完善房 地长市场。

关键词:房地产价格 完善 宏观调控 黄石房地产业为改善当地人的居住条件, 推动经济的高速增长发挥了积极作用。

房地产 已成为黄石经济的重要组成部分和支柱产业之一,房地产是个商品,价值量大,业务投资额 高,同时运行周期长,其中存在许多价格机制和市场风险,为营造一个良好的房地产市场环 境,我们将针对其现状及存在的问题进行研究。 一、黄石市房地产市场现状 (一)黄石市房地产市场逐步升温 近年来,随着住房制度改革的不断深化,黄石市住房建设基本形成了以商品房为主、 经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭 的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。

经济适用住房也是影响黄石房地产市场的重要因素。2009 年--2011 年全市累计完成经 济适用房 85.1 万㎡, 其中 2009 年完成 22 万㎡; 2010 年完成 18.1 万㎡,同比下降 17.7%; 2011 年完成 45 万㎡,同比增加了 148.6%,安置住房困难户 8510 户。目前在建经济适用住房 23 万㎡,小高层均价 4826 元/㎡,多层均价约 4138 元/㎡,房价的平均涨幅达到 20%-25%,在 房产市场占有较大份额。

黄石房地产市场虽起步较晚,但近几年发展迅速,几年来,主城区的建成面积增加了 1/5,城市规模扩大了如今的 258 平方公里。城市布局更加合理,交通更加便捷,各居住小区 环境优美舒适。黄石港区,西塞山区,团城山等区域板块的财富价值显著突出。在 2013 年 一年一度的黄石房交会上,房交会一改往年冷清,三天时间成交房子 1800 余套,成交面积 21.38 万平米,成交金额 2.2 亿。其中存量房 184 套,商品房 1356 套,房改房 120 套,抵押 按揭 140 套。

(二)促进黄石房地产发展的因素 1、老城区大面积改造,居民对居住环境越来越高的要求,国家对二次置业的提倡,使得 大部分市民有了购房需求, 需求量逐步增大拉动了黄石市房地产供给市场。

今年上半年统计 数据显示, 近几年来黄石市的住宅年需求量达到了 118 万平米, 而且还处于高速增长的势头。

2、 二手房市场的活跃为大两厢换房的市民提供了机会, 他们一般会选择一边买房一边买 房的形式,无形中提高了他们的购房承受力。

3、在银行利息下降,股市持续低迷的形势下,黄石市民正逐步把房地产作为投资理财的 最佳方式。 二、黄石市房地产市场存在的问题 (一)房产市场存在投机现象 1.房价短期内涨幅过大,房产价格过高 两年来,黄石市房价增长 23.8%其速度惊人,且有长期增长的趋势。黄石房地长价格持 续上扬, 房价涨幅过高, 大部分是因为以营利为目的的购房群体即炒房团的激烈竞争造成的, 他们完全以营利为目的,成为推动房价过快上涨的第三只手。这就增加了市场的投机因素, 从长期来看,这会形成一些社会的不稳定因素。

2.商业地产空置率过大,投资规模偏大 据黄石市国土资源和房屋管理局提供的数据来看,2014 年 1 月到 5 月,黄石市空房数量 仍在增加,全市商业用房面积 53 万平米,而销售仅 38 万平米。

(二)房地产市场监控不强,规范度不够 1.开发不合理 商品住房开发不合理。房地产商为了追求高利润,大都将产品供给对象集中在较高收入 人群,这使得高档房开发过热。而与居民需求密切相关的普通住房虽然需求量大,但由于利 润低而供给量小。在黄石市商品住房开发结构中,虽然至2011年,经济适用房已达到85.1万 平米,但相对来说,开发量还是不足,供应量有限,商品住房结构存在相对不均衡的矛盾 2.现行土地供应方式影响商品房价格 在现行的土地税收制度下,土地出让收入是黄石市政府的主要财政来源,市政府为了自 身利益,希望以较高的出让价格供给有限的土地。这无疑增加了商品房的生产成本,导致黄 石市商品房价格和城市土地价格一路飙升。

(三) 中介服务发展不平衡和不完善 1.分工不明确,监管力度不大 黄石市管理部门没有制定严格的规章制度来规范这些机构的行为, 缺乏统一的规划和协 调,六安办中介组织。另一方面多头管理加剧了社会中介组织行为的不规范。政府部门没有 专门的法律法规规范,对中介服务机构的监管存在空白和盲区。

2.中介机构更多地依附于部门权利,而不是市场 据调查,许多中介组织有隶属或挂靠的单位,因此当彼此有委托关系时便会有所倾向, 易出现不公平或者违法违纪的现象。

一是这些中介机构在某个领域只有一个, 形成垄断行业 事物垄断,没有合理的竞争,这样易 出现 高昂,服务质量低下的情况。二是这些中介机构 挂靠于部门,产权不明晰,法定代表人和负责人由主管部门任命,经营没有自主权。 三、对规范黄石市房地产市场的一些建议 (一)政府的宏观调控 1,严格管理当地银行对房地产的信贷供给。

要稳定房价,政府应该严格管理信贷,通过信贷政策调节需求,完善信贷制度,一方 面加大保障性住房的贷款额度、降低贷款利率,使真正需要买房住的居民能买得起房。另一 方面,对那些购买豪宅等高档商品房的消费者以及投机商人,应该缩减贷款、提高贷款利 率,降低他们的需求。

2.完善法律制度, 打击开发 商违规行为。

首先,对不法开发商的圈地、囤地、捂盘惜售、虚假购买以及哄抬房价等恶意炒房行为,要制 定相应的法律法规进行惩治。第二,按照“鼓励自住、规范投资、抑 制 投 机 ” 的 要 求 , 房地产开发企业应当在销售全过程中落实“实名制”;同时应当采取措施防止炒房,维 持售楼现场销售秩序。

3.定时发布房地产有关信息制度。

要建立准确、真实的房地产统计信息渠道,用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和 房产企业的健康发展提供依据。

要对黄石市的房地产市场进行深入调查研究, 通过统计分析, 科学掌握购房需求信息,对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期 发布,防止盲目建设,减少社会资源的浪费,有效解决供需矛盾,为房地产业的健康发展提 供一个权威、科学的获取信息的平台。

(二)大力规范黄石市房地产市场 1.进一步规范房地产市场开发秩序 要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。

“小产权房”实质是违法建筑, 违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律,违反相关政策的违规房产。在国家未 出台“小产权房”处理有关政策之前,对已建成并使用的要进行详细登记备案,对正在建设 或准备建设的要坚决予以纠正和取缔,以维护正常的房地产开发秩序。

2.加强土地管理,确保房地产业的土地供需平衡 在土地交易过程中实行严格的税费征收政策,防止炒买炒卖土地行为。做好征地计划。

根据市场需求及时供地, 从而稳定地价。

信息要透明、 公开。

政府要及时公开土地供应信息、 土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的 利润情况等信息。加强房地产中介服务机构的监督管理。

(三)大力培育房地产市场 1.加强城市配套建设,提高城镇居民收入,不断提高居民的居住水平 城市配套设施建设,对于推动房地产企业的发展具有重要作用,随着人们的生活节奏的 不断加快, 对追求生活品质的要求逐步提高, 消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来 越高。

如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中, 对住房配套问题给序了相当 大的关注, 买房的同时更加注重了对生活品质的追求。

城镇居民收入的增加是购房置业的不 竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入,不断改善生活质量,提高生活品质。要按照 科学发展观的要求, 不断增加广大居民的收入, 让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的 成果,不断提高和改善居住的环境和居住条件。

2.减少信息不对称,防止地方政府与房地产商合谋。

加大政企合谋的惩罚力度,建立利益集团博弈的合理规则,增加消费者的监督力度 3.提高中低档住房供应量,建立合理商品房开发结构 市政府应合理运用城乡统筹区的政策加大力度从土地供应,银行贷款,税收优惠和基础 设施配套等方面压缩对商品房和高档住房的投资, 促进中低档尤其是经济适用房的建设和供 应。 四、结论 总的来说,黄石市房地产市场体系很不完整,缺少房地产金融产品,融资渠道少。房地 产资产的流动性差,融资机构分散,管理风险大,房地长投资欠缺稳定的资金来源。而且存 在许多监管不严的问题。因此,要大力培育房地产市场,规范房地产市场,加大市场监管力 度,提高市场透明度。解决供需矛盾,平衡双方需求。大力发展中介服务业的同时,也要加 强对其的监管。探索更合理的税费制度,使房产交易更好的进行,市场的作用也得到充分的 发挥。

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